Viser arkivet for oktober, 2011

Jeg er en uhøflig mann

Det mener i hvert fall helsedirektoratet som nylig uttalte: – I et sosialt liv er det verken høflig, miljøvennlig eller særlig godt å spise seg mett på biff og la potetene og brødet stå. (kilde)

Det å spise er vår mest personlige og basale handling; det er opp til hver enkelt av oss hva vi velger å putte i oss. De nasjonale kostholdsrådene er basert på tvilsom synsing og ikke fakta. Maten som myndighetene vil ha oss til å spise gjør oss sågar syke.

Det ulykksalige lavfettjaget startet da den vestlige verden midt på 80-tallet lyste det mettede fettet i band; noe som bidro til at vi måtte spise mer av noe annet, nemlig karbohydrater.
Og hva har skjedd siden dette tåpelige og udokumenterte påfunnet startet!


En eksplosjonsartet fedme- og diabetesepedemi som sprer om seg i hele den vestlige verden.

DET FINNES I DAG INGEN SERIØS DOKUMENTASJON SOM FORTELLER AT METTET FETT ER FARLIG

Anscel Keys «beviste» sammenhengen mellom kolesterol og hjertekarsykdommer, tidenes mest tragiske og heleskadelige forskningsprosjekt og kimen til all den galskapen vi ser i dag.

TIL HELSDIREKTORATET:

– slutt med å kalle meg uhøflig, kom heller med bevisene på at mettet fett er farlig!

Galskap er å gjøre det samme om om igjen og forvente et annet resultat – Albert Einstein

(Jeg lar potetene og brødet ligge fordi det er bra for helsa. 10 års plager forsvant nesten over natten med endret kosthold. Min mat ble min medisin, det måtte jeg finne ut selv. Pilletrillerne har tydeligvis glemt sin Hippokrates.)

1/4 av maten vi spiser i dag holder deg i live, 3/4 holder legen din i live.

(Inspirasjon og kilde er boken: Metrevolusjonen av Andreas Eenfeldt)

I dag har vi tidens største boligboble noensinne !

Hva er en boligboble?

Definisjon av finansielle bobler er handel av objekter i stort volum til priser med signifikant avvik fra fundamentale verdier. I praksis omtales bobler som situasjoner der markedspriser på et eller flere objekter er betydelig overpriset i forhold til deres fundamentale eller virkelig verdi.
Bobler oppstår når priser stiger kontinuerlig fordi investorer tror at de kan ta ut gevinst ved videresalg på grunn av fortsatt vekst i prisnivå. Bobler kan i prinsippet forekomme på alle omsettelige produkter der det er mulig å spekulere i fremtidig prisretning og i gevinst.
Forfatter Professor Dr. Ola Grytten ,publisert 5/2009

Media og megler gir signaler til spekulantene om gevinst ved videre salg.

.Hva bør gjøres ?

For å finne fram til fundamentale eller tekniske markedsverdier må vi skille verdier for bolig og tomt .
Hva er en teknisk markedsverdi ?

Med teknisk markedsverdi beregner vi nyverdi av boligen minus elde og eventuelle feil / mangler samt eventuelle investeringer. Kvadratmeterpriser for beregninger er basert på salgspriser gjennomsnitt i hht NS 3453 for ulike boligtyper og størrelser. Disse verdiene blir med boligprisindeksen til stikkdag oppdatert.

Tomten er den som tar verdistigningen og ikke boligen i forbindelse med salg av eiendommen Se(diagramm)

Eksempelet viser en variabel mulighet for verdistigning eller fall av verdien for tomten. Boligen har beregnet en teknisk levetid på 60 år og dermed fallende verdier (kapitalnedskrivning). Fallende verdier kan forbedres og oppgraderes ved utbedring eller utskiftning av deler.

Hvordan priser man i dag brukte eiendommer ?

I Rogaland vil meglerforetak ikke ha verditakster med fremstilling av reale verdier. I et auksjonsprinsipp bruker man «utropspriser» som megler og bank/ finans finner i et program som heter eiendomsverdi.no til å orientere seg .

Eiendomsverdi.no tar ikke hensyn til tomtestørrelse, elde og feil/ mangler i sine beregninger. Man bruker primærareal som dimensjonerende faktor for valg av markedspris. Statistisk sentralbyrå og finn.no står for basistall i kvadratmeterpris i boligens vurdering.

Boligkvadratmeterpris er salgssummen fra eiendommen inklusive tomt delt med primærareal (tidligere boareal)
Ved gjensalg av samme eiendomm blir ved samlignbart salg av ca 50 eiendommer verdisetting med boligkvadratmeterpris av ønsket objekt multiplisert.

Man må være klar over at en bolig består av klart definert bruksareal i hht NS 3940. Primærareal(boligareal) er definerbart og foranderlig og ikke lovfestet.
Til eksempel en bolig med 100m2 bruksareal har 50 m2 primærareal som danner 50m2 primærareal grunnlag for prising av hele eiendommen inklusive tomt, men boligen er 100m2 bruksareal stort.

Dette viser usikkerheten i disse «estimerte markedsprisene» fra eiendomsverdi.no

Konklusjonen er etter min mening at man ikke har en klar verdisetting av tomten som utgjør for brukte eiendommer med bolig minst 50% av totalverdien i vår region.

Basis for beregning med manglende realverdier gir et feil bilde av en «markedsverdi».

Dagens verdisetting har nesten den samme effekten som rentesrente beregninger og fører til en ekstrem spiraleffekt av «markedsprisen».

Bankene er interessert i å selge mest mulig lån som er deres hovedprodukt.
For å komme nærmere marked, har de fleste bankene etablert egne meglerforetak til å sikre seg kunder for finansering og låneopptak. I dag er man ikke interessert i den reelle markedsverdien som belåningsgrunnlag men i betalingsevne fra låntaker.

Låntaker er ansvarlig for lån han tar opp i banken og forplikter seg .

Hadde man ordninger som i USA ville kanskje lånegrunnlag vært annerledes og prisstigningen som vi opplever i dag ikke forekomme.

Realverdien skulle være belåningssikkerhet for banken av eiendommen og sikring av bankens egenkapital mot utlån.

Dagens realverdi representerer dagens verdigrunnlag med dokumenterte verdier for bolig og tomt.
I dag selger megler som «fagfolk» meglertakst. Hva dette nå måtte betyr . Skrevet på en halv A4 side uten å forklare hvordan man kommer frem til sin «markedspris» Vanlige folk har tiltro til representanten som opptrer i bankens navn.

Press på boligmarkedet er ikke bare på grunn av manglende tilgjengelige boligenheter men også på grunn av spekulasjon .

Ved flere eksempler har man funnet frem at eiendommer er solgt til overpris i forhold til realverdien.

Spesielt i forbindelse med skilsmissesaker bruker advokater for oppgjør «meglertakst» Sist jeg hadde en sak vurderte megler eiendommen til
kr 6.500.000.- på et A4 ark. Etter mine beregninger på 20 sider og dokumentasjon i forbindelse med samlignbart salg i nærmeste område viser det seg at eiendommen har en teknisk markedsverdi på kr 3.700.000.-

Hvilke konsekvenser har disse meglertakstene ?.
Samtidig koster denne meglertakst kr 2.500.-.

Det er vanskelig å ha en entydig oppskrift for å dempe prisveksten men dagens ordning med 15% egenkapital og forventet rentestigning setter en demper på videre utvikling. Nybygg ville også hjelpe, men man må være klar over at nybyggpriser orientere seg på bruktboligpriser.

Auksjonsprinsipp i dagens form uten å selge på fastpris er den største prisdriver .

Boligboblen sprekker når man ikke kan betjene lån på grunn av manglende inntektsgrunnlag (sykdom, arbeidsledighet,skildsmisse,død etc.)

Finanstilsynet burde avkreve at verditakst for eiendommer skal vise dagens markedsverdi for belåning.
Megler sin oppgave må være å omsette eiendommen med teknisk beskrivelse av tilstand og verditakst som gjenspeiler økonomisk boligens og tomtens tilstand.
Takstmannen må få mer ansvar for sitt arbeid og ikke som det fungere i dag at reklamasjoner fanges opp av eierskifteforsikringer på grunn av reklamasjon fra kjøperen.
Gjør takstmannen selvstendig og ikke knytt han opp til oppdragsgiver, som i fleste tilfeller har inngått rammeavtaler med meglerforetak !

Avkrev en detaljert rapport og betal takstmannen fra staten gjennom dokumentavgift slik at det ikke forekommer noen binding.

Dagens binding mellom megler og takstmann er gjenstand for et feilaktig

bukken- og havresekken-system, som boligmarkedet taper stort på.
Mange rettsaker kunne unngås.

Skal boligmarkedet oppnå gode og riktige takstprodukter, må takst bruker

rekvirere takst direkte av uavhengig og nøytral takstmann, før megler
og/eller mellommann kontaktes.

Myndighetene vil etter all sannsynligvis nå i høst, vedta at det skal

foreligge en obligatorisk boligsalgsrapport med verditakst, i forbindelse
Med omsetning av bruktbolig.

*Konklusjon*Dagens situasjon med uro i Europa og vanskeligheter for banker å låne penger i utlandet samt forhøyelse av renter burde minne oss om at trær ikke vokser inn i himmelen.

Stavanger 06.10.2011
Axel Schwerdt